在降級還款成本的過程中，除了提前還貸，部分業(yè)主也提出了其他“解題”方法，如將房產(chǎn)“倒手”過戶給對象（未婚妻），讓對方執(zhí)行新的貸款利率。不過考慮到交易過程中的各種費(fèi)用，實(shí)際能省下的空間十分有限，提前還貸仍是更多人的選擇。

而這批龐大的還款隊(duì)伍中，既有還款本金盈余者，對比其他投資途徑后當(dāng)收益率尚未能跑贏房貸時，考慮提前還貸；但對于其中的另一部分人而言，提前還貸僅是他們降低還款成本的第一步操作，緊接是用房產(chǎn)辦理抵押經(jīng)營貸。

正如提前還貸潮并非近期才涌現(xiàn)，早于2022年下半年起，熱度便不斷上升；而由于經(jīng)營貸本身相較房貸有明顯的低利率優(yōu)勢，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸更是長期以來存在的灰色操作。

隨著這一輪還貸潮興起，考慮轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的業(yè)主數(shù)量增多，提供相應(yīng)服務(wù)的中介、機(jī)構(gòu)也更加活躍。僅中房君身邊，不少的業(yè)內(nèi)同行都開設(shè)了相關(guān)貸款服務(wù)副業(yè)。

此外，值得一提的是，針對已從一二線城市席卷到四五線城市的大規(guī)模“提前還貸”涌現(xiàn)，銀行方面也搬出各種應(yīng)對措施。其中據(jù)每經(jīng)消息，一位北方四線城市銀行的信貸人員表示，有銀行已專門推出了這方面貸款，表面上是給企業(yè)的經(jīng)營貸，其實(shí)就是專門讓客戶提前還貸的。

02

200萬元房貸，“轉(zhuǎn)貸”能省多少？

經(jīng)營貸的初衷是政府對小微、民營企業(yè)融資的支撐，各行紛紛拋出低息經(jīng)營貸，也一直被禁止流入房地產(chǎn)市場，但在“低息”誘惑下，該違規(guī)行為屢禁不止，相關(guān)中介機(jī)構(gòu)不計(jì)其數(shù)，幾乎都可以提供全套操作服務(wù)。

據(jù)了解，目前各行的主流抵押產(chǎn)品利息年化普遍在3.6%-3.7%，部分低的可以去到3.4%及以下，對比5%以上的存量房利率，利息差顯著。

暫不考慮該行為本身不被允許，僅以200萬元貸款為例，轉(zhuǎn)貸后具體又能“省”下多少？

原房貸利率以過去兩年東莞相對主流的LPR4.65%+80bp即5.45%，貸款年限按30年等額本息，計(jì)算可得每月月供約1.13萬元，利息總額約207萬元。但考慮到LPR期間出現(xiàn)下調(diào)，當(dāng)前5年期以上為4.3%，即存量房利率下調(diào)至5.1%，相應(yīng)每月月供減少400多元，利息總額約190萬元。

而當(dāng)轉(zhuǎn)換為經(jīng)營貸，以3.7%利率計(jì)算，考慮到還款方式不同于房貸的還息又還本，抵押貸為先息后本，即200萬元貸款每月僅需還固定利息6166元，相比前面最低1萬多元的普通房貸月供，前期支出降低明顯。不過值得注意的是，最后一期還利息時，還需將本金200萬元一并還上。

對此，一位貸款中介提到，對于大部分選擇該操作的業(yè)主而言，都對房價抱有較為可觀的預(yù)期，通過前期更低的利息投入，等待未來房價上漲再進(jìn)行賣房套現(xiàn)。也正由于該特性，過去樓市上行期，相關(guān)經(jīng)營貸操作更是猖狂。

不過，除了利息和本金外，“轉(zhuǎn)貸”過程中業(yè)主如果是通過中介渠道申請的非正常用途的經(jīng)營貸，還需要額外支付中介費(fèi)，一般為1%-3%，此外，如需贖樓墊資服務(wù)，利息按日收取一般為千一，折合年化利率高達(dá)36.5%；如果本人或親屬沒有公司則還要過戶新公司或辦理一個新的營業(yè)執(zhí)照，各種費(fèi)用合計(jì)下來，辦理成本并不低。

但如果順利的話，僅前期來看，無疑比普通房貸更加劃算。

03

深圳中協(xié)：嚴(yán)禁違規(guī)利用經(jīng)營貸

雖存在一定的套利空間，但背后卻是隱藏的眾多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

首先便是法規(guī)的明確禁止，即便當(dāng)下監(jiān)管相對放松，但不排除后續(xù)會“秋后算賬”，以至面臨斷貸、抽貸、信用污點(diǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。

針對近期多現(xiàn)的經(jīng)營貸操作，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會近日便發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示，劍指經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域這一行為。

此外，具體操作過程中，同樣存在諸多不確定性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

如當(dāng)前提前還貸需求旺盛，排隊(duì)時間難有定數(shù)，但贖樓墊資的借款資金具有使用成本，如不能如期贖樓，過程中產(chǎn)生的利息難以預(yù)估；

又如經(jīng)營貸一般是1年到5年期，周期短，期滿后重新還款再貸。為吸引客戶，金融機(jī)構(gòu)一般會授信推出10年期、20年期等較長周期產(chǎn)品，但在實(shí)際還款過程中，依舊需要循環(huán)倒本，一旦還不起本金，則需要過橋展期，具體各行規(guī)則不一，倒本之后的利率是否會有調(diào)整也要視當(dāng)時政策而定，有一定不確定性。同時還要擔(dān)心過程中操作的中介、相關(guān)的審核資料出現(xiàn)問題等導(dǎo)致的抽貸。

如果僅是為了節(jié)省部分利息負(fù)擔(dān)，大可不必鋌而走險(xiǎn)，畢竟存量房利率下調(diào)并非沒有可能。