許多人仍在認為“房子寫誰名，房產便歸誰有”。

其實，隨著民法典、婚姻新規的陸續實施，房產證上的署名，愈來愈難決定房屋的最終權屬或份額啦。這里，既要考慮“婚前全款”“夫妻共同買房”“婚后還貸”等購房狀況，還要考慮婚育情況、家庭貢獻、離婚過錯等要素，才好決定歸屬。

《民法典》“物權”“婚姻家庭”“合同”等多部門法律條文，共同制約房屋實際歸屬的現狀，已導致一些需拍賣處置房產的執行案件，更加復雜。

一、婚姻法規變幅大，署名難定房歸屬。

過去幾十年，房價翻倍增長，房產在家庭財產中的比重越來越大。上世紀九十年代的“八年共同財產”條款，到了2001年《婚姻法》時就不得不改變了。

1. “八年共同財產”條款

“一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過８年，貴重的生活資料經過４年，可視為夫妻共同財產。”（見1993年的《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第6條，又稱“八年抗戰條款”）

2. “婚前財產屬個人財產”條款

“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；……”（見2001年修訂的《婚姻法》第18條）

2021年1月1日施行的《民法典》，沿襲了類似的條款。（見第1063條）

3. “產權歸屬多因化”條款

“……綜合考慮婚姻關系存續時間、共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，判決房屋歸其中一方所有，……”（見2025年2月1日施行的《最高院關于適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》第5條）

目前，房產證上的署名，已無法在真正意義上決定房屋的歸屬啦，“加名”行為更難以與“夫妻共同財產”劃等號。

二、房產歸屬因素多，出資來源占主流。

既然產證上的署名，不能真正決定房屋的歸屬，到底如何判斷房產歸屬或份額比例呢？以下四種“出資”相關的因素，需重點考慮。

1. 婚前全款買房，個人財產概率高。

一方婚前全款購房，且登記在本方名下，該房產在婚后屬于該方的個人財產。

若婚后在房產證上加了另一方的名字，并不一定變為傳統意義上的“夫妻共同財產”，需視加名目的、加名方式、加名流程、婚育情況、家庭貢獻等因素而定。

筆者認為，若通過房產公證且按份共有方式來加名，其未來份額的根基將比較牢固。

2. 婚前購房婚后還貸，需給另一方補償。

如果一方婚前付了房子首付，婚后夫妻共同償還貸款。離婚的時候，若無特別約定，該首付方通常會擁有房屋產權，但要對還貸部分及房子溢價部分給另一方補償。

3. 婚后共同買房，屬于共同財產。

不論房產證署誰的名字，只要沒有特別約定，該房屋均屬于夫妻共同共有。

即便在特殊情形下一方未直接出資的，依然享有房產的共有權。

4．父母出資購房，權屬歸其子女的概率高。

倘若房產系由男方或女方父母單獨出資購置，無論購置之時處于婚前或婚后，只要登記在自己子女一人名下的，則該房產的所有權就歸其該子女。

若雙方父母共同出資，則房屋會被判定為“共有財產”的概率高，也會參考雙方父母的出資比例予以劃分份額。

可見，若僅從“出資”角度來看，A、B夫妻的房產關系，可匯總如下。

表中“多種因素”，系指夫妻財產約定、婚育情況、家庭貢獻、離婚過錯等。

顯然，若存“多種因素”的房產成為被執行案件財產的話，上述各類因素就可能都匯聚到執行程序中來，增大執行法官及原告律師倒解“連環套”的任務。

三、署名歸屬不一致，執行程序工作多。

房產證上的署名與房屋實際歸屬不一致的現狀，導致需拍賣處置房產的執行案件更加復雜，動輒多走執行異議、撤銷權訴訟、代位析產等衍生程序，費時耗力，見下文幾個例子。

1. 執行異議程序多。

法院好不容易查到登記在某被執行人名下的房產，剛要啟動查封拍賣工作，其“前妻”就來主張該房產是其“婚前個人財產”，因某種原因尚未變更登記，法院不得不走異議程序。

2. 深度調查工作多。

某被執行人，通過婚內房產“加名”“減名”登記流程，把房產全部轉至“配偶”名下，導致法院在網絡查控時，未能找到該賴皮名下的任何財產。后來，經過律師大量深度調查，才找到配偶名下房產均系“夫妻共同財產”的證據。

3. 撤銷離婚訴訟多。

某被執行人，借助協議離婚，躲避執行，把房產轉移至“原配偶”名下，以至于法院無法直接執行。待原告律師撤銷權訴訟勝訴后，才恢復正常執行程序。

4. 代位析產訴訟多。

房產婚內“加名”后，一些法院就不愿直接拍賣此類“夫妻共同財產”，都希望原告律師代位析產并確定好被執行人所占比例后，才會安排拍賣處置工作。

拋開房產歸屬/份額、執行復雜等話題，僅從房產證增加署名一事來看，“加名”確實能限制另一方“不當”處置行為，起到一定的財產保護作用。

但是，在辦理房屋買賣、抵押等重大事項時，均需全部“署名人”到場，辦事效率就會降低。若再遇到夫妻意見相左或一方突發變故等情況的，還可能導致交易“僵局”。凡事，各有利弊呀。

另外，房產證署名多寡，亦涉及抵押融資、授信額度、涉訴執行、企業風險隔離等深層次因素。可見，房產署名，因人而異，因事不同。

（作者遲彥杰，上海明景律師事務所）