房產(chǎn)抵押貸款是青島比較常見的大額融資方式，具有額度大、利息低、還款方式靈活、授信期長等諸多優(yōu)勢。

因為有抵押物擔(dān)保，所以房產(chǎn)抵押貸款是青島所有貸款機構(gòu)都非常喜歡的貸款業(yè)務(wù)。青島各銀行和貸款機構(gòu)根據(jù)借款人資質(zhì)、需求、房產(chǎn)情況等因素不同進行差異化競爭，各有優(yōu)勢和缺點。那么面對琳瑯滿目的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品，該如何選擇呢？

步我們先了解下青島市面上有哪些房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品。

一、房產(chǎn)抵押貸款有哪些種類。

按照借款用途不同可分為經(jīng)營性抵押貸款和消費性抵押貸款

按照放款機構(gòu)不同可分為銀行抵押貸款和機構(gòu)抵押貸款

按照房產(chǎn)抵押狀態(tài)不同可分為一押貸款和二押貸款

需提供營業(yè)執(zhí)照，貸款用途為企業(yè)經(jīng)營，以公司、法人、股東或者第三方的房產(chǎn)抵押（住宅、別墅、臨街商鋪、寫字樓、廠房、公交倉等），作為抵押物向銀行申請貸款。

1、貸款利率：年化利率3.5%-5%左右；

2、貸款期限：1-30年，一般選擇3-10年期先息后本，中途完全不歸本的較多；

3、貸款額度：商品房一般可貸額度是房產(chǎn)評估價70%（個別銀行別墅可做70%），如果自身資質(zhì)好，部分銀行可貸80-90%。公司是高新技術(shù)企業(yè)或小巨人企業(yè)，住宅抵押更高可貸房產(chǎn)評估值的，企業(yè)經(jīng)營好加上信用敞口更高可貸房產(chǎn)評估值的200%，而商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)更高可貸評估值65%。

貸款總額一般銀行控制在1000萬以內(nèi)，少數(shù)銀行更高可以申請3000萬及以上。

基本申請條件

1、年齡：借款人年齡18～65歲，抵押人年齡75以內(nèi)；

2、企業(yè)和申請人征信良好，無未結(jié)被訴、被執(zhí)行；

3、一般要求營業(yè)執(zhí)照滿一年，部分銀行可做當(dāng)前執(zhí)照（剛注冊執(zhí)照，個體也可以）；

4、近一年收入流水雙倍覆蓋借款金額，也有部分銀行對流水要求稍寬松；

5、房齡30年以內(nèi)，面積不低于40平，超齡只能做機構(gòu)抵押；

6、貸款用途為企業(yè)經(jīng)營，需提供購銷合同收據(jù)發(fā)票等，借款金額大于50萬需放款到第三方賬戶（也叫受托支付）。

青島消費性抵押貸款

不需要提供營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)營數(shù)據(jù)，直接以個人名下商品房、別墅、有證還建房、房改房、經(jīng)濟適用房等有證房產(chǎn)，出讓或劃撥性質(zhì)均可。向銀行申請抵押貸款。

1、貸款利率：年化利率3.6%-5%左右。消費性抵押貸款相對經(jīng)營抵押貸利率較高一些。做的銀行也比較少。

2、貸款期限：1-30年，消費性抵押貸款一般都是等額本息還款方式，先息后本的一般年限都很短。

3、貸款額度：商品房一般可貸額度是房產(chǎn)評估價70%。貸款總額一般在300萬以內(nèi)，借款金額大于30萬需放款到第三方賬戶（也叫受托支付）。。

青島機構(gòu)抵押貸款

夫妻雙方有一方征信尚可就可以做銀行抵押貸款，如果夫妻征信雙黑，房齡老，面積太小等等銀行無法做抵押貸款的情況下就只能考慮機構(gòu)抵押了。

1、貸款利率：一般月息0.5-1%左右；

2、貸款期限：1-10年；

3、貸款額度：根據(jù)房子情況而定，房齡老成數(shù)就低一些，一般7-8成。

基本申請條件

1、年齡：借款人年齡18～70歲，抵押人年齡75以內(nèi)；

2、基本都可以不看征信，不看五級分類；

青島二次抵押貸款

二次抵押是指按揭房或者已經(jīng)處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，再次抵押。向銀行或機構(gòu)申請抵押貸款。目前青島做二押的銀行非常少，而且成數(shù)不高，所以二押一般以機構(gòu)抵押為主。

1、貸款利率：銀行二押年化利率5%左右。機構(gòu)二押月息0.5-1%左右；

2、貸款期限：一般3-5年；

3、貸款額度：舉個栗子，房產(chǎn)評估值為500萬，尾款還有300萬。

銀行二押一般是7成，那么可貸額度=500X0.7-300=50萬

機構(gòu)二押一般是7-9成，按8成算，那么可貸額度=500X0.8-300=100萬

基本申請條件

1、年齡：借款人年齡18～70歲，抵押人年齡75以內(nèi)；

2、銀行二押要求會比較高，機構(gòu)二押對征信要求相對較為寬松。

二、房產(chǎn)抵押貸款如何選擇貸款銀行或機構(gòu)

選擇貸款銀行或機構(gòu)之前先了解自身情況

1、需要多少資金？（想要額度更高怎么辦？）

2、自己和配偶征信情況怎么樣？（負(fù)債超、逾期多、查詢多怎么辦）

3、是否有充足的流水？（流水不夠怎么辦？）

4、想要貸多長時間？（先息后本最長可貸10年，等額本息最長30年）

5、你的愛人或產(chǎn)權(quán)人是否同意抵押貸款？（大部分抵押貸款產(chǎn)品需要夫妻雙簽）

6、你想要什么還款方式？（先息后本、等額本金還是氣球貸）

7、房產(chǎn)是什么情況？全款還是按揭，住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、出讓還是劃撥（房產(chǎn)在外地怎么解決？）

8、資金什么時候要？（要得急就做審批快的銀行或者同時做筆信貸、車貸解決燃眉之急）

總結(jié)：在上面問題都有明確答案之后，符合條件的情況下肯定都是銀行，實在不行再考慮機構(gòu)。比較容易讓人糾結(jié)的就是，房子還有尾款的情況下，選二押好還是過橋辦一押好。

二押優(yōu)點：1、快！最快當(dāng)天可放款，額度高，高的可做9成（比如房產(chǎn)評估值500萬，尾款300萬，按9成，二押可貸額度=500X0.9-300=150萬）

2、手續(xù)簡單，不涉及過橋，辦理費用少。

二押缺點：利息高，如果自身資質(zhì)好，有真實經(jīng)營，可以做銀行二押，利息不高。不滿足條件，做機構(gòu)二押利息相對比較高了。

一押優(yōu)點：1、利息低，征信沒太大問題基本都可以做到年化4%以下。

2、還款方式靈活，選擇多。

一押缺點：1、因為涉及過橋解押，所以整個流程會比較長。辦理費用相對也會更高一些，不適合非常著急用錢的朋友。

2、放款成數(shù)不高，一般就是7成，資質(zhì)比較好可以批8成，有高企小巨人那就可以做10成。所以如果本身資質(zhì)不太好，需要資金比較多，房子余值不多就不建議做一押。

確定好大致方案后，下一步就是準(zhǔn)備青島房產(chǎn)抵押貸款資料了。

青島房產(chǎn)抵押申請材料

身份證、、征信、戶口本、房產(chǎn)證、結(jié)婚證（離婚證）、產(chǎn)調(diào)；

收入流水、（經(jīng)營抵押貸款需要提供營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營數(shù)據(jù)等）；

如果用他人房產(chǎn)作抵押，還需提供房產(chǎn)權(quán)屬人(含共有人)身份證、結(jié)婚證（離婚證）、同意抵押的書面證明等；