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今時(shí)今日，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的情況時(shí)，大多都會(huì)選擇去利用貸款來(lái)解決眼下的難關(guān)。而關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款，除了常見(jiàn)的信貸、稅票貸之外，還要抵押貸也被廣泛應(yīng)用在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款一般指的是中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶通過(guò)房產(chǎn)抵押等方式獲得銀行貸款，資金可用于購(gòu)買(mǎi)設(shè)備、原材料或擴(kuò)建廠房等。

哪些房產(chǎn)可用作經(jīng)營(yíng)性抵押貸款？

首先，從房產(chǎn)性質(zhì)上劃分，有商品房、公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、宅基地等，而生活中最為常見(jiàn)的就是商品房、公寓、別墅、商鋪這幾種。

①商品房

商品房在抵押貸款中基本只能做7成，部分優(yōu)質(zhì)房源的成數(shù)會(huì)再高一點(diǎn)，借款時(shí)限多在三十年之內(nèi)，常見(jiàn)的為二十年左右。需要注意的是，部分銀行的經(jīng)營(yíng)性抵押貸款只適用于在本行白名單樓盤(pán)內(nèi)的房產(chǎn)，因此如有貸款需要，最好先行確認(rèn)房產(chǎn)所在樓盤(pán)是否在白名單內(nèi)。

②公寓、別墅

這兩種類型的房產(chǎn)因?yàn)樵谑袌?chǎng)上的流動(dòng)性相對(duì)較差，大多只能申請(qǐng)5成，且銀行的準(zhǔn)入要求也會(huì)更加嚴(yán)格。

③商鋪、寫(xiě)字樓

商鋪和寫(xiě)字樓最高也是只能做5成，相對(duì)于上述幾種房產(chǎn)，可接受的銀行也會(huì)更少。并且，大部分銀行都會(huì)要求商鋪或?qū)懽謽乾F(xiàn)階段是處于收租狀態(tài)才會(huì)同意用作抵押。

總的來(lái)說(shuō)，要做經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，除了需要滿足銀行規(guī)定的抵押物類型之外，對(duì)房產(chǎn)的狀態(tài)、樓齡等也會(huì)有一定要求。

從目前來(lái)說(shuō)，很多銀行對(duì)按揭房轉(zhuǎn)做抵押的要求和限制會(huì)比較多，大多數(shù)只有在房貸還清之后才能用于抵押。如果必需要把按揭房用作抵押，則要滿足兩個(gè)條件，一是房產(chǎn)證出了或者押在銀行，二是還要額度空間。至于全款房的話就沒(méi)有這些顧慮了，直接出證抵押就好了。

除此之外，一般太新或太老的房子也都不接受。尤其是一些全款購(gòu)入后直接就做抵押的房子，最好等半年后再操作，可選擇的產(chǎn)品會(huì)更多。

經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，還要看什么？

在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款時(shí)，既要考察房產(chǎn)的準(zhǔn)入是否符合條件，還要考察企業(yè)和企業(yè)主的情況是否符合標(biāo)準(zhǔn)，包括企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況，以及企業(yè)主的個(gè)人資信情況。

②營(yíng)業(yè)執(zhí)照

對(duì)于營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一般會(huì)看經(jīng)營(yíng)時(shí)長(zhǎng)、是否真實(shí)控股等要素。通常經(jīng)營(yíng)時(shí)限需要滿一年，且擁有真實(shí)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。至于營(yíng)業(yè)執(zhí)照不滿一年，又或是自己做老板但法人卻不是自己等情況，那就需要另行討論了。

②銀行流水

既然是經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，那就肯定要有經(jīng)營(yíng)性流水可看。通過(guò)流水記錄，是可以看出借款人的真實(shí)身份。除了要觀察流水是否持續(xù)且穩(wěn)定外，還包括進(jìn)賬額、月結(jié)息等，并且流水最好要能覆蓋負(fù)債2倍或以上。

③借款主體

對(duì)于借款人的要求，一般年齡會(huì)限制在65周歲以內(nèi)，如果年齡偏大或偏小，都需要提供共借人或擔(dān)保人。如果是已婚，還需要提供結(jié)婚證等證件，并且不管房子夫妻一方獨(dú)有的還是共有的，簽約時(shí)都需要雙方同時(shí)在場(chǎng)。需要注意的是，一般經(jīng)營(yíng)性貸款會(huì)反映在主借人的征信上，可以選擇收入較高且征信較干凈的一方作為主借人。

④征信情況

做經(jīng)營(yíng)性貸款，對(duì)于征信方面的考量會(huì)側(cè)重在負(fù)債上。畢竟，抵押貸對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)已經(jīng)算得上是最后的選擇了，說(shuō)明借款人已經(jīng)出現(xiàn)了資不抵債的情況或者苗頭。所以，銀行一般會(huì)要求資產(chǎn)負(fù)債比不能高于70%，否則出現(xiàn)壞賬的幾率極高。

除此之外，查詢次數(shù)只要控制在合理范圍內(nèi)，當(dāng)前也沒(méi)有逾期之類的不良記錄，基本問(wèn)題不大。

如何操作經(jīng)營(yíng)性抵押貸款？

①明確貸款需求

大家都喜歡高額低息放款快、先息后本時(shí)限長(zhǎng)的產(chǎn)品，但現(xiàn)實(shí)中能同時(shí)滿足這些條件的產(chǎn)品卻并不多，況且也不是每個(gè)人都有良好的資信能夠申請(qǐng)成功。因此，在申請(qǐng)貸款前，一定要明確自己的實(shí)際需求。譬如想要月供壓力小，就先考慮能不能先息后本。

②準(zhǔn)備貸款材料

具體的材料根據(jù)銀行的要求去準(zhǔn)備就可以了，這里提幾個(gè)可能會(huì)被大家忽略的細(xì)節(jié)。首先，營(yíng)業(yè)執(zhí)照不能涉及敏感行業(yè)，房地產(chǎn)、夜總會(huì)這些都是不可以的。其次，流水在近半年內(nèi)最好也不要和房地產(chǎn)行業(yè)有往來(lái)。再者，如果房產(chǎn)證已出但押在了銀行，要提前準(zhǔn)備加蓋了銀行公章的復(fù)印件。

③上門(mén)評(píng)估房產(chǎn)

銀行一般會(huì)把房產(chǎn)評(píng)估這個(gè)事情委托給第三方公司，評(píng)估費(fèi)用大部分是免費(fèi)的。上門(mén)前評(píng)估公司會(huì)先和借款人溝通上門(mén)時(shí)間，拍照也會(huì)盡量在十分鐘內(nèi)完成，需要注意的是，拍照現(xiàn)場(chǎng)最好呈現(xiàn)為居家狀態(tài)，而不是出租狀態(tài)。

如果是營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，現(xiàn)場(chǎng)還需要有營(yíng)業(yè)招牌以及具體的門(mén)牌號(hào)，同時(shí)業(yè)主本人也要在場(chǎng)。

④簽約并等待批復(fù)

在下戶考察完畢后，就需要到銀行現(xiàn)場(chǎng)簽約，一般房產(chǎn)證上有幾個(gè)人，就要有幾個(gè)人到現(xiàn)場(chǎng)。如果是夫妻的話，不管房子是不是共有的，雙方都需要同時(shí)到場(chǎng)。簽約完成后就是等待批復(fù)了，通常會(huì)需要10個(gè)工作日左右，結(jié)果出來(lái)后銀行會(huì)以短信等形式通知借款人。

⑤房管局入押

房子入押需要去當(dāng)?shù)氐姆抗芫郑總€(gè)城市或區(qū)域都有不同的劃分，但整體流程是大同小異的。不過(guò)，按揭房在入押前還需要結(jié)清房貸，并拿回他項(xiàng)。但也有銀行是憑借入押后的回執(zhí)再給回他項(xiàng)，具體以銀行方面的要求為準(zhǔn)。

⑥提款

最后一步就是等待放款了，這里需要注意的是，銀行對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款基本均是采取受托支付方式，即必須將錢(qián)款打給經(jīng)營(yíng)用途材料中的第三方賬戶，而不是企業(yè)主的個(gè)人賬戶。