西安暫不具備『商轉公』條件

去年5月，西安市住房公積金管理中心在對網友關于“商轉公”問題的回復中提到，將進一步加強政策調研，在確保職工正常提取和貸款所需資金的前提下，視今年貸款投放及資金流動性情況，研究重啟“商轉公”業務事宜。

為何是重啟？2017年，西安曾短暫試行過“商轉公”業務。正常連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，購買自住普通住房時，辦理了個人住房商業貸款的職工，可以申請“商轉公”貸款。該政策于當年4月施行，卻在同年9月停止。

時隔6年，重啟一詞被首次提及，讓不少背負商貸重擔的購房者看到了一絲曙光。

2023年8月16日，國家金融監督管理總局陜西監管局發布《對陜西省十四屆人大一次會議第179號建議的答復函》，其中明確表示，建議住房管理部門在西安開辦“商轉公”業務。

國家金融監督管理總局陜西監管局統計數據顯示，西安市個人住房貸款存量較大，截至6月末，占全省的69.13%，在西安市開辦“商轉公”業務，將大幅減輕繳存職工還款壓力，且受益面較廣，對穩定房地產市場和恢復擴大陜西省消費市場都有一定的積極作用。

2023年12月26日，西安住房公積金管理中心在最新一則有關“商轉公”的回復中表示：目前西安地區個人住房商貸余額巨大，重啟“商轉公”貸款所需資金缺口較大，中心暫不具備開展“商轉公”的條件。

從“研究重啟”到“暫不具備”，回應的突然轉變，給不少人潑了一盆冷水。

>>其他地市

陜西10個地市只剩西安未實施『商轉公』

陜西其他地市情況如何？

2023年3月31日，渭南市發布了《個人住房商業貸款轉住房公積金貸款管理暫行辦法》，宣布從4月1日起正式重啟“商轉公”。

隨著渭南這一房貸“新政”的發布，陜西10個地市中，目前僅剩西安沒有開啟“商轉公”。

而在2023年1月，蘭州市開通商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款業務，成為西北五省中第4個實施“商轉公”政策的省會城市。

渭南市在上述辦法中提到，“商轉公”貸款業務啟動或停止須依據本市住房公積金個貸率現狀，按照合理使用資金、確保資金流動性安全的原則，充分研判本市房地產市場潛在住房貸款需求，適時根據資金使用情況進行調整。

當全市公積金個貸率低于80%，且有下行趨勢時，公積金中心應擇機啟動“商轉公”業務；全市公積金個貸率高于90%，且有上行趨勢時，公積金中心可根據房地產市場貸款資金需求等綜合因素來研判確定部分停辦或實行輪候安排“商轉公”貸款業務；全市公積金個貸率高于95%時，應及時停辦“商轉公”貸款業務。

顯然，個貸率是能否重啟“商轉公”的重要參考因素。

>>全國概況

2023多地重啟『商轉公』

有城市因個貸率突破閾值『限流』

放眼全國，2023年以來，包括重慶、哈爾濱、蘇州、蕪湖、贛州在內的多個城市實施或重啟“商轉公”業務，并明確辦理條件。

10月20日，山西省省級機關住房資金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，也提到了調整住房商業貸款轉住房公積金貸款：2018年10月1日至2023年10月20日期間商業銀行發放的住房商業貸款，貸款房屋取得不動產權證書后，可以申請辦理住房商業貸款轉公積金貸款業務。

在重啟“商轉公”的同時，各地也在相關政策中，依照個貸率設置了預警標準。

2023年4月28日，長沙住房公積金管理中心公布的《關于進一步優化“商轉公”貸款業務的通知》明確，新增順位抵押方式辦理商貸轉公積金貸款。但新政實施僅短短兩個月，因個貸率達到了85.99%，長沙便對“商轉公”業務進行了限流，要求從7月10日起，只有一套自住房的職工家庭才可申請“商轉公”。并提出“商轉公”貸款業務根據長沙住房公積金管理中心個貸率實時情況實行動態管理。當月個貸率達到85%或90%閾值時，實施相應管控措施。

根據住建部、財政部和中國人民銀行聯合發布的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末，住房公積金繳存余額9.245萬億元，貸款余額7.298萬億元，個貸率78.94%。而同期個人住房貸款余額為38.8萬億元，住房公積金繳存余額顯然難以支撐個人住房貸款余額。因此，嘗試放開“商轉公”的口子，勢必要設置一定的限制條件。

>>西安數據

近9個月西安住房公積金個貸率均高于90%

根據西安住房公積金管理中心發布數據，華商報記者統計了近四年來西安市住房公積金個貸率。

2020年至2022年上半年，西安市個貸率整體處于下降態勢：

2021年6月，個貸率跌破90%，降至88.99%；

2022年1月，個貸率跌破85%，降至84.61%；

2022年6月，個貸率降至谷底，為82.94%。

此后，西安市級個貸率開始回漲并一路攀升：

2022年8月，個貸率突破85%，漲至85.06%；

2023年4月，個貸率突破90%，漲至90.29%；

依照西安住房公積金管理中心最新發布的三個月數據，2023年9月至11月的個貸率分別為92.01%、92.13%、92.86%。

2019年4月，西安住房公積金管理中心曾印發《西安住房公積金管理中心資金流動性風險防控辦法》，明確通過對個貸率和資金流量的綜合研判，實行三級響應，設置提取政策、貸款倍數和貸款額度動態調整等風險防控措施。其中，一級響應指個貸率連續三個月在85%-90%之間，二級響應指個貸率連續三個月在90%-95%之間，三級響應指個貸率連續三個月在95%以上。

由此可見，在西安住房公積金風險防控體系中，若個貸率高于85%，西安基本無望重啟“商轉公”。

>>算一筆賬

65萬元房貸『商轉公』后能省13萬利息

據了解，當前各地房貸利率主要采用5年期LPR（貸款市場報價利率）+基點的形式。目前西安多數銀行首套利率為4%，即4.2%（LPR）+（-20基點）。

以當前西安單繳存職工個人住房公積金貸款最高額度65萬元來算，貸款30年，按照等額本息還款。商業貸款還款總額113.07萬元，每月還款3140.79元；公積金貸款還款總額99.92萬元，每月還款2775.61元。若能進行“商轉公”，還款總額將減少13.15萬元，月供減少365.18元。

截至去年12月底西安個貸率升至96%

今年降至85%的幾率很小

2023年已結束，新的一年是否有可能重啟“商轉公”？

1月4日，西安住房公積金管理中心相關負責人表示，重啟“商轉公”的前提，需要保證現有繳存職工能夠正常提取和貸款。目前全國副省級城市中，只有兩個城市實行“商轉公”，且都處于高負債運行。西安能否重啟“商轉公”，還得看未來的房地產走勢。

該負責人告訴華商報記者，2023年西安住房公積金個貸率持續過高，截至12月底，個貸率已升至96%。作為衡量“商轉公”是否能重啟的重要指標，個貸率需要降至85%以下才能考慮重啟事宜。而個貸率由市場調節，無法通過政策進行干預。“根據現有情況來看，2024年西安個貸率降至85%的幾率很小。”

“目前國家不斷降低商貸利率，已經接近于公積金貸款利率，降低了還貸壓力，以此來促進房地產市場平穩健康發展。”該負責人說。

>>走向預測

東莞取消首套房貸利率下限

2024住房商貸利率或仍存在下調空間

“商轉公”重啟艱難，但購房者仍舊呼聲高漲，畢竟看似輕微的利率降低，能讓購房者還貸之路輕松不少。

住房公積金貸款的低利率讓人心動，但不可否認，商貸利率也在逐年下調，當前西安房貸利率已降至歷史最低值，相關房貸政策也在不斷調整。

2023年8月31日，中國人民銀行和國家金融監管總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

根據中國人民銀行、國家金融監管總局披露的數據，截至2023年9月末，超過22萬億元的存量房貸利率得到了下調，平均降幅0.73個百分點，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億到1700億元。

11月27日，中國人民銀行發布的《2023年第三季度中國貨幣政策執行報告》指出，要持續深化利率市場化改革，釋放貸款市場報價利率改革紅利，有效發揮存款利率市場化調整機制作用，維護好存貸款市場秩序，進一步推動金融機構降低實際貸款利率。這一說法釋放出了積極信號：房貸利率或仍存在下調空間。

2024年新年伊始，廣東東莞宣布，自1月1日起，實施階段性取消首套房貸利率下限，具體利率由各銀行根據市場化、法制化自主確定。這意味著東莞現有首套房貸利率下限LPR-20BP將突破20BP的限定，更有利于減少居民利息支出，這也意味著，在西安“商轉公”重啟無望的當下，期待商貸利率繼續下調，不失為一種新的出路。 華商報記者 白仲夏