上個世紀初，上海房地產(chǎn)抵押借貸非常活躍，種類很多，例如，空地押款、地上權(quán)押款、造屋押款、房地押款等等。 當時的上海房產(chǎn)抵押貸款公司，可以向外資銀行低息借款，再轉(zhuǎn)手以高息放貸。例如，業(yè)廣房地產(chǎn)公司就經(jīng)常向匯豐銀行低息借款年息6%，然后轉(zhuǎn)手抵押放貸年利率9%，賺取息差3%，1931年放出近400萬兩白銀，1934年為600多萬兩白銀。

當時知名的上海房產(chǎn)抵押貸款公司還有：義品房地產(chǎn)公司，在歐洲發(fā)行債券年息5%募集資金，然后在上海房產(chǎn)抵押放貸，年利息9%—12%，賺取息差4%~7%；新沙遜集團，不動產(chǎn)抵押貸款，放款月息8厘至1分，抵押比例為房價的三至四成；中國營業(yè)公司，通過發(fā)行“年7厘第一抵押分紅債券”籌集資金，然后按照年息10%~12%放款，賺取息差3%~5%，資本杠桿率5倍。1934年一年的放款數(shù)字高達3900萬兩白銀（折合今天的人民幣80多億）。押期一般1～2年，如逾期不贖，放貸者有權(quán)自由處置抵押品。

因逾期不還，被處置的房地產(chǎn)不乏知名樓盤，義品房地產(chǎn)公司僅1936年就處置了跑馬廳公寓、林肯公寓、愛利斯公寓、三德里、三民坊等8處抵押的不動產(chǎn)。新沙遜房地產(chǎn)公司，從1936年到1940年因逾期而處置的不動產(chǎn)，有泰晤士大樓、靜安公寓、華盛頓公寓、安義里、迎春坊等10多處。中國第一個銀行家盛宣懷，其100多畝地產(chǎn)就是由其子孫押給中國營業(yè)公司而被處置的。

上海融資市場上的“萬能票據(jù)”——道契

最初，道契僅是外國人永租土地取得的憑證。1844年，一個英國商人在外灘租地十三畝，這塊土地成為“英冊”第一號道契。由于道契是外國人的產(chǎn)權(quán)憑證，不受中國政局動蕩的影響，同時，交割手段簡便，還可以像金銀、貨幣一樣，可以在銀行、錢莊等金融市場上快速抵押、轉(zhuǎn)押和轉(zhuǎn)讓，道契成了上海房地產(chǎn)交易、融資活動的“硬通貨”，成為當時上海金融市場上信譽最高、流通性最強的信用工具。道契再是一張普通的房地產(chǎn)契證，而且是一張“萬能票據(jù)”。時稱“只需手中持有道契，即不愁資金無著。故當時上海之道契，與先進國家公司債券無異”。

耐人尋味的是，中國官方認可的土地交易的原始憑證“田單”、“部照”等反而不被市場認可，“戴頂洋帽子”的“道契掛號”于是出現(xiàn)。道契掛號是指委托經(jīng)辦外商以其名義換取永租的“道契”，再由這位“掛號業(yè)主”出具“權(quán)柄單”（全權(quán)委托書）給真正的業(yè)主，供其融通資金。 道契掛號后，私人移轉(zhuǎn)手續(xù)變得簡單，買賣雙方“認單（權(quán)柄單）不認人”，道契掛號反過來印證了一點：信用很重要。

華人紛紛主動把自己的房地產(chǎn)掛名洋人，換為道契，其目的“一是求法律保護之鞏固，二是求財產(chǎn)信用之增長”。從中暴露出舊中國司法之腐敗混亂、財產(chǎn)信用之缺乏值得深思。道契的信用得以建立，得益于西方健全的法律制度、文化背景和契約傳統(tǒng)。

金融危機導致高抵押率的房產(chǎn)砸在手里

1935年之前，中國貨幣采用銀本位。1934年美國國會通過了《白銀法案》，羅斯福新政刺激銀本位國家的購買力，抑制其出口產(chǎn)品競爭力，收購白銀使得世界市場上銀價暴漲，中國內(nèi)地現(xiàn)銀不斷流入上海后再流向海外，市面銀根奇緊，導致房價大跌。因為高抵押率的房地產(chǎn)被砸在手里，造成大批銀行、錢莊倒閉。1935年上半年，上海銀行倒閉者達十二家之多，錢莊有十家，全年倒閉的工商企業(yè)超過一千家。只有抵押率較低的專業(yè)貸款公司得以幸免。

五色土抵押品牌誕生于2001年，經(jīng)過16年的發(fā)展，也實現(xiàn)了像道契一樣可以迅速轉(zhuǎn)押變現(xiàn)。抵押率，百年未變，還是30%--50%之間，較低抵押率的控制，即使房價下跌一半，還能保障本金的安全收回 。