我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，資金問題，想知道現(xiàn)金流該如何控制會更好一些。

1.編制一份excel現(xiàn)金流量表，把每個月的收入項、支出項、余額項都記錄在內(nèi)，包括非常重要的還款期限，要保護好自己的羽毛；

2.大額支出盡量分攤，比如利用免息分期購買大件商品，安排不同月份支出不同款項，減少支出波動，免得總是準備一大筆現(xiàn)金應對集中支出；

3.設(shè)定余額紅線，比如留30-50萬應急，太少容易出狀況，太多的話損失機會成本；

4.不僅要編制月度現(xiàn)金流量表，還要編制年度的，并做好未來5年內(nèi)每年的收支預測，保證每一筆多出來的大額資金都有去處，并將現(xiàn)金流控制在合理水平；

5.利用豐富的信用工具、靠譜的朋友提供資金保護墊，很多時候，支持是相互的。

提問：曾叔您好，想請教一下預算350-400萬，包含交易成本，目前在北新涇的新涇七八村或水城路虹橋路這里的虹日小區(qū)虹紡小區(qū)兩塊考慮，主要都是2室的，北新涇價格 要稍微便宜到30萬-50萬左右，自住加投資，您覺得哪個地塊更好一些？如果不買這種老破小，買到徐涇是否更好？但生活可能沒那么便利了，包括孩子上學，目前我們工作生活孩子上學都在長寧。

回答：徐涇不錯的，但目前北新涇也正在勢頭上，考慮到總價比較低，所以兩者差別其實并不大。如果是從投資角度考慮，可以是投住分離，投資和自住分開考慮。

提問：曾叔您好。五大新城的房子是不是還是靠地鐵是優(yōu)選，有人說靠地鐵的二手房，地鐵帶來的紅利已經(jīng)用完了，周圍發(fā)展也差不多了，升值空間沒有了，保值還可以。新城選房子是地鐵優(yōu)選呢，還是離地鐵幾公里，周圍空地多，還有一些想象空間的呢。自主+投資，主要是保值。

回答：買地鐵旁的項目沒什么問題，確定性更高，買周邊空地的，一定不能盲目，否則周邊的配套很有可能需要很久才能兌現(xiàn)。

提問：曾叔，我們在思考一個問題，想聽聽你的想法。假設(shè)一套1200 左右的100平三房，未來有一定成長，譬如，很多年后成長成1900，同時另一套1700左右的140平三房成長成3000（假設(shè)和小的同比例），無本質(zhì)區(qū)塊差異。 在思考兩套房子將來的競爭力，我有了以下的糾結(jié)， 1） 具有1900購買力的人群，是否甘愿住100平3房（感覺尺度感比較擁擠） 2） 當總價超過2000、到達3000，會否導致購買力乏力，流動性差隱患。 從目前當下眼光來看，兩個都是還不錯的產(chǎn)品。只是考慮到將來，我有點分不清，該如何選擇，可否多點分享你的想法 謝謝！

回答：（1）具有1900購買力的人群，很多人其實買的是地段，你去看看前灘的戶型，20萬每平但是戶型真的很一般，居住舒適感很差，但地段和周邊資源是真好，很多人買的是這個。 （2）總價超過2000萬逼近3000萬，這部分的購買力未來會越來越多，因為對于老上海人而言，以一換一的話，壓力其實也還好。

提問：曾叔你好，我五年前在青浦華新買的11年的次新房，60平的一室戶，由于那邊一直沒有地鐵出行不方便，所以一直租房子住，這次想換到莘莊，但是莘莊只有94年左右老小區(qū)，不知道華新會不會因為大虹橋而發(fā)展起來、另外莘莊的老破小還能入手嗎，主要是為了自住，也希望可以跟得上整個上海的平均漲幅

回答：華新想要起來，還是需要比較長的時間的，莘莊的潛力會大一點，老破小隨著其他區(qū)域的漲幅，也會有點起勢。

提問：曾叔，我在思考一個方案。 我目前住萬科翡翠，17年網(wǎng)簽到明年初滿5年了。 那么如果我賣了現(xiàn)在居住的，按照新政有67分，現(xiàn)金1000多萬。 而今年開始到后年，前灘陸續(xù)會來多個樓盤。 這個分數(shù)是否有機會入圍搖號？？？ 如果購買，我肯定傾向于7成買大面積，盡量避開高認購戶型段。 從概率學上，如果每次入圍。參與4次都不中的概率不到1% 對目前前灘激烈程度沒有概念。 少有風險是張江科學城24年陸續(xù)建設(shè)完，是否會追趕前灘，有點猶豫

回答：萬科翡翠是你少有住房嗎？如果是少有住房的話，其實是合適的，因為萬科翡翠的地段也是很不錯的，從居住看，萬科翡翠戶型也遠遠好于前灘，后期依然有漲幅，不建議用一種大的確定性去博取小的概率性。

提問：曾叔，新房可能還有1～2年才開盤，現(xiàn)在賣了二手會有很長一段時間真空期，現(xiàn)在就是不確定后面二手房在正政策的驅(qū)動下是否會下跌？華涇板塊因為漲過一波了，所以您還是建議不要空倉嗎？

回答：現(xiàn)在這個階段能不能賣二手房，主要取決于你的二手房的地段和品質(zhì)，如果是沒有學區(qū)地段一般，可以拋了去搖一搖新盤，不管是哪個區(qū)域，一定要注意空倉期不能太長，3個月內(nèi)沒有搖到新盤，建議考慮其他二手房。

提問：曾叔，一直關(guān)注你們的環(huán)滬，昆山或者太倉（人才編碼）就有購房資格，單價2.3萬。但是二套有貸款首付8成，要180萬。還有就是寧波有購房資格，無房戶，但是要限售5年（）產(chǎn)證后，相當于要8年，覺得投資期限有點受不了。價格3萬，首付6成，也是差不多180萬。按照同樣180萬首付，太倉花橋是否比寧波更加有投資價值? 8成首付投資感覺太高了。 首付180萬也還差幾十萬，自住先上海房子比較小，無貸款約240萬。不知道能抵押多少

回答：1、180萬的總價在寧波其實也買不了什么好的房子了，從預算看有點小了，建議換城市，也沒必要一個地方很糾結(jié)。中國城市那么多。 2、建議先處理上海的房產(chǎn)，然后再把錢去買入外部城市，這樣的話從杠桿上看就會好一點。

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