“蛋殼”租客的租房貸款合同截圖。

租客的租房貸款合同詳情。

在市住建委8月23日再發(fā)聲，要聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局多部門啟動調(diào)查“租房貸”后，8月24日，針對近期發(fā)酵的“租房貸”，自如、相寓相繼發(fā)聲音。

記者昨日從全景網(wǎng)投資者關(guān)系互動平臺獲悉，我愛我家在回答投資者提問時表示：公司以及下屬企業(yè)至今為止，未發(fā)行任何房屋租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(ABS)。

自如昨日向新京報記者表示，明確有月付、季付、半年付、分期等多種付款方式供租客選擇。其中的消費(fèi)分期產(chǎn)品符合相關(guān)法律法規(guī)，并且會明確告知租客。“目前絕大多數(shù)租客選用現(xiàn)金在線支付，只有較少數(shù)租客選擇分期方式。”公司絕不會允許強(qiáng)制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為，更不會以此進(jìn)行違規(guī)套利操作。

記者昨日走訪豐臺區(qū)的鏈家和我愛我家門店了解到，鏈家的自如和我愛我家旗下的相寓均有信用租房產(chǎn)品。

目前，“租房貸”的分布情況、資金來源和盈利模式成為大家關(guān)心的核心問題。那么，租客申請分期貸款怎么操作？分期貸的資金來源于哪里，風(fēng)險有多大？

多家中介存租房貸，租戶多為信用貸款

目前，蛋殼、自如等較大的租房平臺均存在這種租房消費(fèi)分期貸款產(chǎn)品。8月24日，新京報記者先后走訪了豐臺區(qū)的鏈家和我愛我家門店進(jìn)行了解。

據(jù)鏈家一位高級置業(yè)顧問介紹，鏈家的線下房源不支持分期付款，房租分期只能在自如平臺上辦理，價格、計(jì)算模式都是固定的，不可議價。

其介紹與自如官網(wǎng)一致，即自如分期是為簽約1年的租戶打造的房租月付的租房消費(fèi)分期的貸款產(chǎn)品，分期手續(xù)費(fèi)率6.27%，共11期。只要是身份證登記用戶、1年租期、自如信用分滿70分且為非學(xué)生、非企業(yè)用戶，即可使用分期簽約。

使用自如分期的用戶，首付構(gòu)成為“月房租+月折后服務(wù)費(fèi)+押金”；后續(xù)每月支付“當(dāng)月房租+當(dāng)月服務(wù)費(fèi)+手續(xù)費(fèi)”；另外享受全年服務(wù)費(fèi)7折，服務(wù)費(fèi)分12月。以月租3000元的新簽約用戶為例，使用自如分期，月租金3000，年服務(wù)費(fèi)為2520元，首付款為6210，此后每月付款3411.27元，一年租期共付款40733.97元（除去押金）。普通月付的月租金為3150元，年服務(wù)費(fèi)3780元，首付款需10080元（含房租、押金、一年服務(wù)費(fèi)），一年共計(jì)付款41580元（除去押金）。

與不使用分期的普通月付方式相比，使用分期的月租金、服務(wù)費(fèi)、首付款都會略低，一年總共付款金額也更低。

與普通年付方式相比，使用分期的一年總付款金額更高，但普通年付需一次性拿出41880元（含押金）的首付金額。

是否使用自如分期由用戶自行選擇，在自如app上簽約選擇支付方式時，若勾選“自如白條”，就是選擇了貸款方式，合作方為京東金融。

與自如相比，蛋殼的貸款產(chǎn)品更為隱蔽。針對有租客反應(yīng)租房時并不知道要分期貸款，直到簽約時管家提示才知道，蛋殼公寓客服告訴新京報記者，蛋殼簽訂租房合同和貸款合同必須由管家代辦，住戶不能自己操作。

據(jù)蛋殼公寓官網(wǎng)介紹，分期月付產(chǎn)品并無房租及相關(guān)優(yōu)惠，僅僅是享受月付。例如房租3800元，押一付三首月需付15200元；使用分期月付后，首付7600元，之后每月付3800元。記者詢問蛋殼客服得知，若客戶中途退租，分期貸款合同解除，未發(fā)生的貸款不用客戶還；若轉(zhuǎn)租或換租，原合同終止，新簽的合同重簽申請分期。

記者走訪我愛我家門店了解到，其旗下相寓也有信用租房產(chǎn)品，由相寓與芝麻信用、房司令合作推出。據(jù)業(yè)務(wù)員介紹，“若想通過芝麻信用分期付款，需在支付寶上掃碼認(rèn)證，通過的話就可以辦理。”芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服務(wù)費(fèi)為月租金的5.8%。以3000元房租為例，芝麻信用分700分以上用戶首月支付3174元，以后每月支付3174元；700分以下用戶首月支付6174元，以后每月支付3174元。如若中途退租，不僅需付租房違約金，還需付分期違約金，按借款合同規(guī)定付給房司令。

分析稱ABS存在底層資產(chǎn)違約風(fēng)險

房租分期最早出現(xiàn)在2014年，而后長租公寓方“二房東”的“參與感”越來越強(qiáng)，圍繞房租的金融衍生品的設(shè)計(jì)也愈加復(fù)雜。

灃信資本產(chǎn)品研發(fā)部副總裁陳岱認(rèn)為這背后的深層原因在于資本的逐利性本質(zhì)。“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)階段上大致可以分為開發(fā)、交易、資產(chǎn)管理三個環(huán)節(jié)。隨著市場逐步從增量時代進(jìn)入存量時代，資本的風(fēng)口也在向后端專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移。在政策大力支持長租住房發(fā)展背景下，資本大舉進(jìn)入這個行業(yè)不足為奇。”

天眼查信息，北京自如資產(chǎn)管理有限公司100%控股了北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司與北京自如眾誠友融信息科技有限公司。后者作為發(fā)行人，以中信證券股份有限公司為管理人，在上交所發(fā)行了兩支總計(jì)金額為25億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。即2017年8月4日發(fā)行的“中信證券-自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行金額為5億元；2018年1月29日發(fā)行的“中信證券-自如2號第【N】期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，總發(fā)行金額為20億元。

據(jù)了解，ABS融資模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

以“中信證券·自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為房租，并且房租被作為預(yù)期收益作保，發(fā)債融資，預(yù)期收益率5.39%。

那么，長租公寓是否真的如市場人士所言無本萬利呢？一位有關(guān)消費(fèi)金融領(lǐng)域的投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，作為投資方看，主要看的兩個問題是盈利模式和租售比，盈利模式是關(guān)注的核心。“房租收入減去拿房的成本，減去運(yùn)營成本，可能不賺錢。”

對于ABS模式下的風(fēng)險，陳岱認(rèn)為，信用方面就是底層資產(chǎn)出現(xiàn)了大面積的違約，導(dǎo)致回款無法支付各級別的本金和收益，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，ABS產(chǎn)品關(guān)注的是底層資產(chǎn)質(zhì)量，而不是發(fā)起人的信用，當(dāng)然增信措施也是很重要的。

另外一點(diǎn)值得注意的是，在長租公寓ABS中，房屋中介方作為發(fā)行的ABS產(chǎn)品的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其主要負(fù)責(zé)構(gòu)建及維護(hù)消費(fèi)場景、提供數(shù)據(jù)支持及資產(chǎn)管理服務(wù)，最重要的是要確保能夠持續(xù)的生成優(yōu)質(zhì)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，這是主要風(fēng)險點(diǎn)，也是目前市場上發(fā)生哄抬租金搶占房源的最根本原因之一。