1.公益用途房屋。《擔保法》第37條第3款規定：學校、幼兒園、醫院等以公益性為目的事業單位、社會團體的教育設施。醫療衛生設施和其他社會公益設施不得設定抵押。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的公益設施，不論其屬于事業單位、社會團體還是個人，都不得抵押。

2.小產權房。小產權房只有使用權，沒有房產證所賦予的所有權。根據擔保法規定，“小產權房”不適宜作為抵押物，只有能夠自由流通的物才能成為抵押物，限制流通物在一定條件下可以成為抵押物，而小產權房作為禁止流通物則根本不能成抵押物。銀行自然也不接受抵押貸款。

3.未滿5年的經濟適用房。未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權利證，不能辦理抵押貸款。

4.部分公房。如果無法提供購房合同或購房協議等房產證明，也無法進行抵押貸款。

5.文物保護建筑。列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。

6.違章建筑。違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。

7.權屬有爭議的房子。權屬有爭議的房子和依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

8.拆遷范圍內的房子。已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。

9.被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。除了以上幾種不可以作為房產抵押貸款的房產之外，還有一種抵押是收到一定限制的房產。即以享有國家優惠政策購買獲得的房子不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

房屋抵押貸款有哪些流程？

1.貸款申請：借款人向金融機構提出貸款用途、金額及年限時間。

2.準備貸款資料：個人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶口簿、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明、房屋所有權證。企業房屋抵押貸款，需要提供統一信用代碼營業執照、銀行開戶許可證、企業章程、企業驗資報告、購銷合同，近六個月的流水、去年的年度財務報表和近半年的財務報表、資產證明等。

3.看房評估：提交材料后，銀行根據所提交的材料對抵押的房產進行實地勘察、評估。一般來說說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機構會考慮多重因素。

4.報批貸款：將所有審批資料還有評估報告或勘估意見書送至銀行進行審批。此時貸款客戶一定要注意，把所有的資料準備齊全，如果到時候有缺少的會影響貸款進度。

5.借款合同公證：借款人及抵押人填寫借款合同及所有相關文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進行公證。

6.抵押登記手續：銀行憑房屋所有權證和借款合同公證書到房產管理部門辦理抵押登記手續。

房屋抵押貸款的典型誤區有哪些？

誤區一：房子抵押后就不是自己的了。

許多人以為房子抵給銀行，房子就不是自己的了，一旦貸款還不上，銀行會立馬將其拍賣、變現還債。其實并非如此。借款人將房子抵押給銀行后，仍然有使用權，當貸款全部結清，辦理解除抵押后，房子仍然歸所有權人所有。

若借款人發生償還不上貸款的情況，銀行會先催收，催收無果才會考慮拍賣，這前前后后至少要一年左右才能完成。具體來說，逾期還款達到半年左右，銀行才會放棄催款，向法院提起房屋拍賣的訴訟請求，而從提起訴訟到法院受審，又是一個半年的等待。

誤區二：只能抵押自己名下的房產。

很多人由于本人名下沒有房產，進而打消了房屋抵押貸款申請的念頭。可事實上，按照房產抵押貸款政策的規定，只要征得房屋所有人的同意，借款人用他人名下的房產申請貸款也未嘗不可，但是必須取得對方的同意，且需要其出具同意抵押承諾書，否則抵押無效。

誤區三：房產評估價越高越好。

許多借款人以為房產評估價越高獲得的貸款額度越大，所以會要求評估公司把房產評估值做高，不過若房產評估值明顯高于其實際價值，該行為將被銀行視為騙貸，進而拒絕為其放貸。

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